今年2月20日和3月1日，国务院相继出台房地产调控新“国五条”及其细则。根据部署，3月底之前，各地方版的细化政策将陆续落地，为文件提供可操作性。

　　近两日北京、上海、重庆、合肥、厦门等地相继推出各自的调控细则。

　　不过，有专家认为，一些地方出台的“国五条”细则本身不太有用，没办法操作，还需更“细”。

　　观察

　　20%个税各地版本

　　与“国五条”原版比较

　　“国五条”细则：税务、住房和城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　北京版：对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。与此同时，为支持和保护自住改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。

　　上海版：税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

　　重庆版：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　天津版：对出售自有住房，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　北京

　　本地单身限购一套房

　　3月30日出台的北京市“国五条”细则明确2013年北京市房价控制目标：全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　自3月31日起，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停本市向其出售住房。继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　广州

　　非广州户籍居民限购一套房

　　广州的“国五条”细则中，明确2013年新建商品住房价格涨幅要低于居民人均可支配收入实际增幅，加强对非广州市户籍居民家庭购房资格审核，非广州市户籍居民家庭能提供购房之日前两年内在本市连续缴1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，严格执行20%个税征收，根据房价控制目标，提高二套房首付款比例和贷款利率。

　　上海、重庆

　　全面暂停第三套房贷款

　　上海市“国五条”细则明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。严格执行第二套住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款。

　　重庆市规定，2013年主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，主城区以外各区县(自治县)人民政府制定本区域房价控制目标，4月底公布。严格执行二套房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　天津、合肥等

　　抑制投机投资性购房

　　近两天，天津、合肥、贵阳、济南、南京、大连等地，纷纷公布当地“国五条”细则。

　　这些地方的细则规定，2013年新建商品房价格控制目标是，新建商品房价格涨幅低于当地城镇居民人均可支配收入实际增幅。此外，天津、深圳等地还规定，严格执行第二套住房信贷政策，根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。

　　观点

　　袁钢明（中国社科院经济研究所研究员、经济学家）

　　楼市或会出现新一轮涨价潮

　　北京版“国五条”实施细则出台是一个倒退。第一，北京版“国五条”细则没有逐一落实“国五条”，“国五条”是五个方面，对于控制房价的目标，北京没有落实到位。第二，限购落实力度不够，在“国五条”中提到限购要根据各个地方各个区域，具体确定限购的力度和方向，但是北京版“国五条”细则中则没有任何体现。第三，按照20%征收所得税实施细则没有做出说明。第四，关于贷款区别化也没有做出具体细化。比如，提高首付比例，或者贷款利率，还有贷款审核条件等，在北京版“国五条”细则中没有相关的规定。北京版“国五条”细则可能会造成非常坏的后果，楼市或会出现新一轮涨价潮。

　　陶红兵（高策地产服务机构董事长、总裁）

　　这些政策本身不太有用，没办法操作

　　“国五条”细则还需要进一步的细则才能执行，比如此前在二手房市场引起轩然大波的“个人售房所得20%征税”一条，没办法界定房屋的原成本，“装修成本、贷款利息是否要计算在原成本里面，这些都需要进一步细化，要执行，还需要进一步的细则”。

　　在陶红兵看来，目前房地产存在的根本问题在于供求关系失衡，而现行政策却采用抑制需求的手段来压制市场，是一个本末倒置的过程，越抑制越打压，只能让市场更加混乱。

　　分析

　　总体从严重在落实

　　有关专家和业内人士普遍认为，“国五条”地方版总体呈现从严基调，将为市场降温，同时尚有完善空间，关键在于落实。

　　其一，总体呈现从严基调。表现在：一些城市限购范围扩大，房价控制目标收紧和一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。

　　其二，政策尚有完善空间，重在落实。从地方版楼市调控细则来看，现阶段，重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识，但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。

　　其三，改变市场预期，为市场降温。中原地产市场研究部总监张大伟说，各地的政策都明显影响了第二套房，信贷等政策也明显收紧。预计对市场的影响也将首先体现在中端市场。

　　国务院发展研究中心副研究员刘卫民认为，更严格的限购、信贷和税收政策将为住房市场降温。“在地方细则出台和实际效果发挥之前，买房者持币观望的心态将会增强，导致在未来一段时间市场温度可能有所下降。”

　　（综合新华社、《京华时报》、《扬子晚报》等）